¿Qué pasa tras el fiasco del decreto del alquiler? Vuelven los contratos a tres años y los avales sin límite de 2013

La derogación del real decreto-ley por parte del Congreso no anula las condiciones en que han firmado los inquilinos este mes, pero retrae a la situación anterior a los nuevos contratos

¿Qué pasa con los contratos del último mes?

Antes de recordar cuáles son las nuevas condiciones, es importante destacar que la situación no afectará a los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018, la fecha de entrada en vigor del decreto ley, hasta su derogación. Esos contratos se han firmado conforme a las normas vigentes durante el último mes y por tanto se respetan sus condiciones: la duración mínima del contrato de cinco años más tres de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica), la limitación del aval adicional al mes de fianza a dos mensualidades y el pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica.

Duración y avales

Para las nuevas firmas se tomará como referencia la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que hizo el Gobierno del PP en 2013. Eso significa que la duración mínima del contrato se reduce a tres años más uno de prórroga tácita. El arrendador puede solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos sin ningún tipo de límite y también puede exigir que sea el inquilino quien pague la comisión (normalmente una mensualidad) si ha intervenido una agencia inmobiliaria.

Pisos turísticos

También queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico: en la reforma de 2013 no se hacía esa referencia porque entonces los pisos de alquiler para estancias cortas no representaban una problemática excesiva.

El rechazo del decreto también afectará a otras normas que reformaba como la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso, se deroga la prerrogativa de que las comunidades de vecinos puedan prohibir nuevos alquileres turísticos con un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios o la obligatoriedad de ampliar el fondo de reserva al 10%.

Desahucios

El decreto también modificó el procedimiento que debían seguir los juzgados ante desahucios a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Permitía que el inquilino alegase vulnerabilidad social, lo que obligaba al juez a pedir un informe a los servicios sociales. En caso de que el informe ratificase esa situación, el desahucio se paralizaba un mes (dos si el propietario era una persona jurídica). La derogación supondrá eliminar esas garantías adicionales, que Podemos denunció como insuficientes porque exigía que el informe fuera necesario en todos los casos.

Impuestos

Otra de las normas que se suprimen es la exención del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso estable, un tributo que de facto tenía poca incidencia porque muchas veces no se pagaba. Por último, quedarán suprimidas las modificaciones de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales cuando el arrendador fuera una agencia o entidad pública, para bonificar el 95% de ese impuesto en alquileres de rentas limitadas o para recargar un extra a los propietarios de inmuebles desocupados. La reforma de esa ley también permitía destinar el superávit de los Ayuntamientos a ampliar su parque de vivienda pública. Con la derogación del decreto, ese supuesto quedará de nuevo suprimido.